地表最強！TiN's東京房市教戰手冊──東京置產不可不知的68件事

地表最強！ＴiN's 東京房市教戰手冊──東京置產不可不知的68件事-出版內容簡介

《地表最強！TiN’s東京房市教戰手冊》──東京置產不可不知的68件事

華人圈最專業、詳細的東京置產工具書

艱澀難懂的購屋技巧，一看就懂。

業界獨特的暗黑情事，犀利戳穿！

進出市場多次，經手案例無數。

在地眼光，精準剖析房市動態！

擁有日本不動產經紀人「宅建士」執照的房產投資達人TiN，告訴你東京屋該怎麼買！

東京置產不可不知的七大主題

１觀念篇：買房，日本人跟你想得不一樣。把台北那套搬到東京，不一定就適用！

本篇告訴你日本置產不可不知的基本常識，助你贏在致勝起跑點上！

２現況篇：新一波的房市循環，為什麼會上漲？背後又有什麼看不見的風險？

現況篇引古鑑今，告訴你現在市場上有哪些玩家，隱藏著哪些地雷！

３區域篇：外國人想買的地方，日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選？

作者長居東京，走遍大街小巷，為你揭開各地區的神秘面紗！

４實戰篇：權力關係怎麼看？法令限制知多少！價格投報不合理？教你買屋這樣算！

了解交易全流程，讓你買賣一次成！都市計畫一點通，魔鬼藏在細節中。

５產品篇：有土地的透天厝比較好？東京不動產跟你想像中的不一樣喔。

教導讀者如何從五花八門的各項產品當中，挑選出做適合自己的。

６稅制篇：日本萬稅萬萬稅，各種持有成本也比你想像中的高出許多。

搞懂稅金與投報率的關連，善用節稅技巧，才是賺錢的致富關鍵。

７破解篇：短租民泊、Share House賺很大？房價漲，你就一定賺得到？

筆者為你破解，怎樣的格局才是好屋？日本的業者如何賺錢！

地表最強！ＴiN's 東京房市教戰手冊──東京置產不可不知的68件事-作者介紹

陳適群（TiN）

旅日台灣屏東人，不動產投資歷10餘年。原為台北日語檢定補教名師，閒暇之餘四處看屋，鑽研不動產投資。2013年嗅到台北房市即將反轉的危機，同時看到了東京不動產爆發性的潛力，毅然決然出清台北及屏東所有房產，錢進東京房市。

赴日後創辦自己的資產管理公司，當起包租公，在地經營。2014年考取日本不動產經紀人（宅建士）執照，協助台灣個人及法人投資家赴日置產。2016年將手中物件汰弱留強，獲利數千萬。閒暇之餘，也將自己的見聞以及最新市況分享給網友，讓台灣人不再被似是而非的觀念牽著走。

臉書粉絲頁：「TiN's 東京房市＆投資234」

https://www.facebook.com/realestate.de.tokyo/

地表最強！ＴiN's 東京房市教戰手冊──東京置產不可不知的68件事-序

給「投資者」的你

這幾年台灣人瘋買海外房地產，坊間的相關書籍也如雨後春筍般地冒出。然而，這些著作絕大部分都是由業者相關人士所出版，內容也多以業者的立場來闡述、宣揚購買海外房產的理念。但建商、房仲或是代銷「業者」的立場，與「投資者」的立場，在某方面來講，其實是相對立的。業者在乎的是「量」，但投資者在乎的，卻是「價」。業者必須有成交，才有佣金可收。但投資者則必須要買得便宜、賣得貴，收的房租要夠多，這筆投資才可說是成功。也因此，業者口中的「房市好」，常常代表的是「成交量活絡」。台北房市近幾年掀起了一股降價讓利風，只要有降價的個案，就會吸引許多自用型買盤進場購買。這樣的市況，在業者眼中，就是「房市好」。但，看在投資者的眼裡，不就代表著得「賠錢賣屋」的意思嗎？

我曾經與某位有30年房仲歷練的前輩去參觀東京某個建案。前輩看完這個案子後，就一直誇口說這個案子棒，但我卻越看越覺得它糟糕。怎麼辦？我的想法居然與前輩完全不同調！當下，我甚至嚴重懷疑自己的看屋眼光，信心受到極大的打擊。事後，我詢問了前輩為什麼這麼看好這個案子，他給了我幾點分析，說明了這個案子的幾個賣點，是台灣人很喜歡的，因此一定「很好賣」！我懂了。他所謂的「好」，是「好賣」！而我心中所謂的「好」，則是「好住」或「會賺錢」。

仲介「好賣」，可以輕鬆賣給台灣人的案子，不見得就是「好住」的案子，也不見得就是會「獲利賺錢」的案子。這間房子裝潢得很漂亮，相信只要來看屋的台灣人，都會被迷得心花怒放，然後就簽下去了。但仔細看下去，你就會發覺這裝潢其實根本不實用，房子內幾乎沒有什麼收納空間，動線也很差。雖然規劃成樓中樓的產品，但兩層的面積都過小，使用上也很不方便。此外，這個區域並不是日本人心目中的好區，而且價位也稍微偏高，因此之後要賣掉賺價差的可能性也不大。但台灣人就是喜歡這種熱鬧方便的地方，也難怪前輩會判斷說這個案子「很好（賣）」。

我本身長期投資不動產，因此下筆的角度，完全是站在「投資者」的立場來分析市場以及物件的好壞。託台灣人瘋買東京屋的福，筆者有幸於2014年與2016年分別出版了《快狠準！東京買房最強攻略》與《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》兩書，透過這兩本書，有幸結識了同為「投資者」立場的東旭國際，他們的私募基金正是以「投資者」的身份來購買東京的不動產。也因此，東旭當時訓練員工分析東京房市時，就是把我的著作當作教科書，列為他們公司的「必修課程」。2017年，托各位讀者的福，這兩本著作銷售一空，從市面上絕版了。東旭聽聞此訊，認為市面上不該缺少這樣的好書，極力鼓勵我再度出書，促使這兩本已經絕版的書籍再以全新的面貌與各位讀者見面，在此特別感謝東旭的鼓勵。

本書嚴選前兩本著作內的重要篇章，大幅改寫、更新成最新資訊，並加寫20篇全新篇章。相信本書一定能幫助身為「投資者」的你，更加了解東京不動產市場的整個輪廓。決策時掌握全局，才能趨吉避凶，免去不必要的損失與煩惱。畢竟，不懂市況、稅制以及法律，不就等於是連規則都不懂，就在打棒球。這樣，你會有勝算嗎？祝各位讀者投資順利賺大錢。

地表最強！ＴiN's 東京房市教戰手冊──東京置產不可不知的68件事-目錄

序：給投資者的你

觀念篇

1-1 「錢」進東京

1-2 現金流，台北東京比一比

1-3 高投報背後的真相

1-4 地方都市與大城市，投資手法大不同

1-5 房子舊了，就該跌價的「通縮思維」

1-6 購屋停看聽，耐震基準是關鍵

1-7 日本當房東一定要懂的「借地借家法」

1-8 借地權物件，投資新選擇

1-9 「代租代管」與「收租保證」的陷阱

1-10 投資最高準則～買的時候先想賣 現況篇

2-1 日本炒房史：從泡沫經濟到失落的20年

2-2 房市新循環：安倍經濟學～東京申奧

2-3 市場生力軍：華人置產族、日本節稅族

2-4 「負利率」與「兩極化」

2-5 新成屋的「一極集中」與「職住近接」

2-6 房價上漲有兩種：錢潮還是人潮？

2-7 生產綠地問題，2022都心地價大崩跌？

2-8 什麼？政府掛保證的暴跌區！

2-9 以後房子不用錢？從出生率看住宅問題

2-10 今後的房市，會崩盤嗎？

區域篇

3-1 探索，東京都23區

3-2 藏在地名的秘密

3-3 東京房價的定律

3-4 軸線翻轉？不可能！

3-5 探訪，都內高級住宅區

3-6 高級住宅區，車站距離不是問題

3-7 最想居住的人氣城市排行榜，假的！

3-8 綿密的捷運交通網

3-9 環狀道路與房市

3-10 如何避開地雷區

實戰篇

4-1 買賣房屋找仲介

4-2 購屋流程走一遍

4-3 融資操作有眉角

4-4 登記謄本這樣看

4-5 面積表示有兩種

4-6 地址表示也兩種

4-7 都市計畫知多少

4-8 建蔽率與容積率

4-9 合理房價自己算

4-10 善用投報三指標

產品篇

5-1 各種標的與門檻

5-2 投資物件這樣選

5-3 自住產品這樣挑

5-4 中古一棟商辦，小心租客被搶光

5-5 超高層塔式住宅

5-6 低層or超高層？兩者風格大不同

5-7 這才是頂級住宅！

5-8 木造透天，少碰為妙！

5-9 享受人生！別墅溫泉宅能買嗎？

5-10 滑雪宅的昔與今

稅制篇

6-1 稅金，影響投報率

6-2 買屋時的不動產取得稅

6-3 每年都要繳的固都稅

6-4 賺租金也要繳所得稅

6-5 超高層塔式住宅

6-6 源泉徵收（預扣所得）是什麼？

6-7 關於消費稅

6-8 50㎡ 的門檻，稅制上的陷阱！

6-9 大老闆的「社宅節稅術」！

6-10 都心超高層，節稅好幫手。

破解篇

7-1 格局圖，用語大解密

7-2 格局圖，樣式大解密

7-3 大建商的房子，真的比較好？

7-4 小心三月交屋潮

7-5 樓高15層的大樓要注意

7-6 Share House 真好賺？

7-7 短租民泊，沒你想像中的容易！

7-8 賣小套房的故事～中間省略賺很大！

特別篇

海外購買家東京房地產動向──東旭公司